L’ABC du nouveau bail mobilité

Le bail mobilité est régi par l’article 107 de la loi ELAN (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) entrée en vigueur le 24 novembre 2018. D’une durée plus courte (de 1 à 10 mois) et moins contraignante pour le bailleur comme pour le locataire (durée flexible, non-reconduction, absence de dépôt de garantie, charges forfaitaires...) c’est une alternative au bail meublé classique.

La caution est un accord conclu par le locataire avec un proche ou un organisme pour assurer le paiement des loyers au cas où il n’en serait plus capable. Elle ne doit pas être confondue avec le dépôt de garantie, somme forfaitaire encaissée par le propriétaire en début de bail et qui sert à couvrir d’éventuelles dégradations commises par le locataire. En l’absence de dégâts, elle lui est restituée la sortie des lieux.

Le bail mobilité ouvre droit au dispositif de cautionnement Visale. La demande peut être entièrement effectuée en ligne par le locataire ou le propriétaire sous réserve de remplir les conditions d’âge et de situation. La garantie locative Visale garantit les loyers impayés dans la limite de 36 mois – donc largement assez pour un bail mobilité. Si le locataire n’est pas éligible au dispositif de la garantie Visale, il peut utiliser une caution classique (caution simple ou solidaire) ou s’accorder avec le bailleur pour que celui-ci souscrive une assurance loyers impayés. Tout dépend du propriétaire.

Le bail mobilité peut être conclu directement entre le propriétaire et le locataire ou via une agence de location. Dans les deux cas, il doit bien sûr être écrit et contenir obligatoirement les éléments prévus par la loi. La loi étant très récente, peu de biens sont pour le moment disponibles sur le marché. Mais cette alternative intéressante pour les propriétaires devrait permettre la « conversion » d’un certain nombre de logements jusque-là loués en meublé simple ou en meublé touristique.

Outre sa durée plus courte, le bail mobilité a des particularités qui le distinguent du bail meublé classique :

• Quelle que soit sa durée de 1 à 10 mois, il est non renouvelable et non reconductible. Néanmoins, pour les baux inférieurs à 10 mois, la durée peut être révisée une seule fois, dans la limite d’une durée totale de 10 mois.
• Le propriétaire ne peut pas exiger de dépôt de garantie.
• Les charges sont forfaitisées et payées avec le loyer. Le bailleur n’a pas à justifier leur montant (qui ne doit cependant pas être disproportionné par rapport au loyer), mais il ne pourra pas demander de régularisation ni pendant ni à la fin du bail.
• Le locataire peut résilier le bail à tout moment en respectant un délai de préavis d’un mois. Le propriétaire, lui, ne peut pas résilier le bail.
• Si c’est une colocation, il ne peut pas y avoir de clause de solidarité entre les colocataires et/ou leurs cautions. Cela signifie que le propriétaire ne pourra pas exiger d’un colocataire ou de sa caution qu’il assume la part de l’autre en cas de défaut de paiement.
• En cas de litige, la commission départementale de conciliation n’est pas compétente en la matière et ne peut donc être saisie. Le plaignant (locataire ou bailleur), pourra se tourner vers le conciliateur de justice pour une solution à l’amiable ou si le désaccord persiste directement vers le tribunal d’instance.